住宅ローン　変動金利について

住宅ローン　変動金利

こんにちは。不動産の(株)アスリートです。

今回は変動金利について考えていきましょう。

平成30年5月現在、メガバンクの住宅ローン変動金利は0.625％程度。
※店頭表示金利は「2.475％」ですが、審査結果により金利優遇されるんです。

ちなみに35年固定は1.4%程度ですので変動はかなり低金利ですね。

しかし「変動金利」というからには「返済額がやたらに変動するのだろうか？怖いな。。。」といったご想像もあるかも知れませんが、

一定のルールがございます。　下記の3点を覚えておけばまずは大丈夫です。

その①　金利の見直しは半年毎

その②　返済額は5年間一定

その③　5年毎に返済額の見直し：上限1.25倍

具体例として

3,000万円を変動金利0.625％で借り入れた場合　を例に考えていきましょう。


上記の条件で35年返済の場合、月額返済額は79,544円となります。

「その①　金利の見直しは半年毎」ですので、半年に1度金利の見直しが行われます。

しかし必ずしも金利が変動する訳ではありません。現状維持の場合もございます。

実際ワタクシも変動金利を利用していた期間がトータル10年ほどありますが、

金利が変動したことはありませんでした。

住宅ローンを変動金利で組むと半年に1度、銀行から金利のお知らせと返済予定表が送られてきます。

では仮に、金利が見直され0.625％から増減した場合にはどうなるのでしょうか？

ここで出てくるのが「その②　返済額は5年間一定」のルール。

金利が増減しても月額79,544円の返済額は変わらず、元金と利息の内訳が変わります。

わかりやすくする為にかなり大雑把に例えると79,544円の返済の内訳が「元金60,000円+利息19,544円」だったとします。

見直し後、金利が上がったとしたら「元金59,000円+利息20,544円=79,544円」といったように内訳が変わっていくのです。

この返済額が変わらない期間が５年間続いていきます。

そして最後の「その③　５年毎に返済額の見直し：上限１．２５倍」。

１年目から５年目までの５年間は、半年毎に金利が変更したとしても返済額は79,544円でしたが、

6年目から10年目までの5年間の返済額の見直しがございます。

金利が下がっていれば返済額も下がりますし、上がっていれば返済額も増えます。

しかし、急激な返済額の増加を防ぐために、上限を1.25倍にするといった規定がございます。

最初の5年間の返済額が79,544円だった場合、どんなに金利が上がっていたとしても、次の5年間の

返済額は1.25倍の99,430円が上限となります。　金利が上昇していて本来ならば100,000円を返済しなければ

いけない場合でも返済額は99,430円となります。

しかしその差額100,000円-99,430円=570円は払わなくて良いのか？

答えはNOです。　未払い利息として月々570円ちゃっかり計算されていきます。

将来的に金利が下がった時や、返済終了時に精算致します。

以上が住宅ローン変動金利の主な特徴です。

固定金利等の記事はまた今後改めてUPしたいと思います。

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