マイホームを売却した場合の特別控除と低率分離課税

 
自己居住用の資産（いわゆるマイホーム）を売却した場合には、譲渡所得税や住民税についての特別控除や低率分離課税という特例を受けることができます。

1．3,000万円の特別控除

居住用資産を譲渡した場合には、譲渡所得から最大3,000万円までを差し引くことが認められています。
これによると、譲渡所得の計算式は、以下の通りとなります。

課税譲渡所得＝不動産売却価額－（不動産の取得費用＋譲渡費用）－3,000万円

居住用不動産の場合、譲渡益から3,000万円が控除されますので、譲渡益が3,000万円以下の場合、税額はかかりません。

2．長期譲渡所得の軽減税率

居住用資産について、5年を超えて所有した後に売却すると長期譲渡所得となり税金が安くなりますが、10年を超えて所有した後に売却すると、6,000万円以下の部分について、さらに大幅な軽減税率の適用を受けることができます。

■短期譲渡所得

■長期譲渡所得

■低率分離課税①

■低率分離課税②

3．夫婦で不動産を売却した場合の3,000万円控除適用方法

夫婦で不動産を売却したときの3,000万円特別控除の適用方法を、パターン別に説明します。

1）土地が夫単独、建物が共有

• 夫は建物の持分と土地の譲渡益から3,000万円が控除される
• 妻は、建物の持分の譲渡益から3,000万円が控除される

2）建物が夫単独で土地が共有

• 夫は建物と、土地の持分の譲渡益か3,000万円が控除される
• 妻は、夫の3,000万円控除にあまりがあったときのみ、自分の持分の土地の譲渡益に対し控除が適用される

3）土地は妻単独、建物は夫単独

• 夫は、建物の譲渡益から3,000万円が控除される
• 妻は、夫の3,000万円控除にあまりがあったときにのみ、自己の土地の譲渡益に対し、控除が適用される

4）土地も建物も共有

• 夫も妻も、自分の持分に応じて、それぞれ3,000万円が控除される

4．3,000万円の特別控除が適用される要件

3,000万円の特別控除が適用されるには、以下の要件を満たす必要があります。

• 自己が居住している家屋や、家屋と敷地、借地を売却する以前に居住していた家屋や敷地の場合、居住をやめた日から3年目の12月31日までに売却する必要があります
• 売却年の前年や前々年に、同じ特例やマイホームの買い換え特例、マイホームの交換特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算と繰越控除の特例を適用されていない
• 売却した不動産について、他の特例（収用等の場合の特別控除など）を適用されていない
• 家屋が災害によって滅失した場合、居住しなくなった日から3年目の12月31日までに売却した

5．家屋を取り壊したケース

家屋を取り壊したケースでは、次の2つの要件に該当する必要があります。

• 家屋の取り壊し日から1年以内に敷地の譲渡契約が締結されて、かつ、居住をやめた日から3年目の12月31日までに売却した
• 家屋の取り壊し後譲渡契約日まで、敷地を貸駐車場などの他の目的で利用していない
• 売手と買手が、親子や夫婦などの特別な関係ではない
  （特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人等も含まれます。）

6．別の特例を受けていないこと

さらに、前年や前々年に、以下のような特例を受けていないことも必要です。

• 居住用財産の3,000万円特別控除の特例
• 特定の居住用財産の買換え特例
• 居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除特例
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除特例

 
［適用除外］

• この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
• 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
• 別荘等のように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

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